Gérer la location d’un bien immobilier nécessite de produits un nombre important de document. Gagnez du temps en utilisant nos modèles disponibles en téléchargement gratuit.
Modèles de baux conformes loi Alur 2014 et ELAN 2018 :
Etats des lieux :
Quittance de loyers et décompte de fin de location :
La gestion locative est un ensemble de tâches et services qui demande des compétences juridiques, administrative et comptable. Voici ses principales missions :
Ici l’objectif est de répertorier toutes les informations importantes qui permettront aux futurs locataires de connaitre l’essentiel sur votre appartement.
40% des personnes en recherche ne lisent pas le descriptif des annonces.
Réaliser de belles photos vous permettra d’obtenir plus de visites sur votre annonce et donc plus de candidats pour la location de votre appartement.
Rédiger une annonce concise et efficace qui reprend les caractéristiques du bien et toutes les informations connexes comme les montants des charges, taxe foncière, commerces de proximité, transports en commun les plus proches, etc.
Vous pouvez déposer vos annonces en format papier dans les commerces et lieux de proximité (boulangerie, lycée ou fac s’il s’agit d’un logement étudiant …).
À l’heure du tout connecté, les sites d’annonces en ligne comme Le Bon Coin sont toutefois beaucoup plus efficaces et assurent une visibilité de votre bien dans le monde entier.
Une fois l’annonce en ligne, si votre annonce est bien rédigée, vos photos sont attractives et le montant du loyer est cohérent avec le prix du marché : vous allez recevoir des appels. Parfois même beaucoup d’appels.
Il convient de répondre aux demandes complémentaires, de fixer des rendez-vous pour les visites, de définir les documents que vous souhaitez pour monter un dossier.
Télécharger le modèle de documents à fournir pour monter un dossier
Après avoir effectué quelques visites, vous devriez recevoir des dossiers de candidature que vous devrez analyser en fonction de vos critères.
Nous rappelons ici que vos critères doivent être parfaitement objectifs. Vous pouvez par exemple vous baser sur la solvabilité, la présence ou non d’un garant ou bien encore la situation professionnelle (intérim, CDD, CDI).
Attention à ne pas réclamer des documents d’ordre privés comme des relevés de compte. En d’autres termes, l’origine nationale ou ethnique, l’apparence physique, le sexe, l’âge, le handicap, la langue parlée ou encore l’orientation sexuelle, du ou des candidats ne doit donc en aucun cas entrés en ligne de compte. Il s’agit ici d’un principe codifié par l’article 225-1 du Code pénal.
Le dépôt de garantie, est le montantremis par le locataire au plus tard à la signature du contrat de location. Il permet au propriétaire de se prémunir contre les dégradations manifestes ou les éventuels impayés du locataire constatés à la fin du bail. Il est restitué à la fin du contrat de location au locataire, après déduction des éventuelles dettes locatives.
Le montant du dépôt garantie ne peut excéder :
Le propriétaire conserve le dépôt pendant toute la durée de la location. Le dépôt de garantie peut être encaissé par le propriétaire. Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas une obligation légale : pour qu’il soit mis en place, son versement doit être explicité dans le bail.
Télécharger le modèle d’attestation de dépôt de garantie
Les baux d’habitation à usage de résidence principale doivent être conformes aux modèles types de contrat tels que prévus par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Avant de signer un bail avec votre locataire, assurez-vous d’utiliser un modèle conforme contenant toutes les mentions prévues par le décret.
Tout bail doit contenir :
L’acte de caution solidaire est un document qui engage une tierce personne à régler le loyer à la place du locataire, en cas de défaut de paiement de ce dernier. C’est un engagement important généralement assuré par la famille proche du locataire (parents, frères ou sœurs …). Il est nécessaire de signer l’acte de caution solidaire qui est un document distinct du bail.
La bonne rédaction du bail et de l’acte de caution solidaire est cruciale pour le bon déroulement de la location. En cas de litige, ces documents sont les éléments de référence. L’oubli de certaines mentions peut entrainer la nullité du contrat.
Télécharger le modèle d’acte de caution solidaire
La signature de ces documents peut être effectuée en format papier ou par signature électronique par l’ensemble des parties. La signature du bail se fait en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires. En fonction des cas particuliers, il est nécessaire de s’assurer du pouvoir de chacun des signataires.
L’état des lieux comporte notamment plusieurs mentions obligatoires :
L’état des lieux est effectué avant la remise des clefs et il est important de prendre le temps de noter les éléments notoires.
Un état des lieux peut être étayé par des photos. Dans ce cas, l’ensemble des parties peut prendre des photos, les partager entre elles et les conserver. Ces éléments pourront être utilisés lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie.
Voici un petit mémo des éléments qu’il convient de vérifier afin d’éviter toute surprise postérieure à l’état des lieux :
Télécharger le modèle d’état des lieux
Une quittance de loyer est un document qui atteste que le locataire a payé intégralement le loyer et les charges.
Le propriétaire (ou l’agence immobilière qui le représente) est obligé de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire, si celui-ci lui en fait la demande.
Télécharger le modèle de quittance de loyer
Une fois en place, chaque mois le locataire devra verser son loyer.
Il arrive que le locataire soit en retard dans le versement du loyer ou qu’il n’ait délibérément pas effectué le virement.
Il convient de suivre les comptes du bien loué et le cas échéant de relancer le locataire en suivant une procédure.
Pendant la durée de la location, votre locataire peut vous solliciter régulièrement pour vous signaler un désagrément (tapage nocturne, déchets dans les parties communes, etc.) ou pour différentes démarches administratives (aides de la CAF, subventions, etc.).
La liste des sollicitations peut être aussi diverse que variée et il convient de se rendre disponible et à l’écoute afin de trouver des solutions qui garantissent une bonne relation entre locataire et propriétaire.
Au cours d’une location, il est courant que différents aléas surviennent :
Cette liste est non exhaustive résume bien le quotidien d’un agent immobilier qui, pour être efficace, se doit d’être réactif et de disposer d’un solide réseau d’artisans capables d’intervenir rapidement pour débloquer ces situations.
L’état des lieux de sortie est réalisé avant le départ du locataire et la remise des clés.
Il doit être réalisé à la fin du bail ou très peu de temps après.
L’état des lieux de sortie est réalisé de façon contradictoire et amiable par le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire.
En plus de la liste des informations obligatoires décrites dans Etat des lieux d’entrée, ce document doit comprendre l’adresse du nouveau domicile du locataire, la date de l’état des lieux d’entrée et l’évolution de l’état de chaque pièce du logement par rapport à l’état des lieux d’entrée.
L’état des lieux de sortie peut être un moment délicat de la gestion locative. Si la majorité des locataires rendent leur logement en bon état, force est de constater qu’il est fréquent de devoir régulièrement retenir une partie du dépôt de garantie pour des prestations de nettoyage complémentaire, réfection des joints de douche, remplacement d’ampoule rendue défectueuse, etc.
En cas de contestation de l’état des lieux, il sera nécessaire de faire appel à un huissier pour établir un état des lieux. Les frais de l’huissier sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. En cas de litige, il est préférable d’entamer une procédure de conciliation. Les démarches judiciaires sont longues, couteuses et incertaines.
“Un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès”
Une fois l’état des lieux de sortie effectué, on peut procéder à la restitution du dépôt de garantie.
Il est restitué à la fin du contrat de location au locataire, après déduction des éventuelles dettes locatives.
Par dettes locatives, on entend par exemple :
Le décompte de fin de location doit être en corrélation avec l’état des lieux de sortie.
Il acte le solde de tous compte du locataire.
Le décompte de fin de location du locataire peut présenter un solde débiteur. Dans ce cas le locataire doit effectuer un versement complémentaire au profit du bailleur permettant de couvrir les préjudices.
À la demande du locataire, le bailleur doit fournir les factures qui attestent de la remise en état de l’appartement.
Télécharger le modèle de décompte de fin de location
Toutes ces taches prennent du temps. Pour être efficace, être à proximité est un atout indispensable.
BIZO IMMO vous propose de gérer tout ou partie de ces missions et de vous faire gagner du temps et de l’argent.
Découvrez nos trois formules pour recevoir une offre de gestion locative personnalisée.
La loi Carrez, mis en œuvre par Gilles CARREZ en 1996 et effective depuis le 18 juin 1997, permet de certifier la surface d’un appartement en copropriété. Elle est issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, son objectif est d’améliorer la connaissance du bien et de protéger les acquéreurs des lots concernés.
Le mesurage carrez concerne les surfaces avec une hauteur supérieure ou égal à 1,80m. Il est à distinguer de la mesure de la surface habitable qui peut être beaucoup plus importante notamment pour les logements sous toiture ou appartement type Canut.
Le mesurage carrez est obligatoire pour la location ou la vente d’un appartement. Il est nécessaire de communiquer le mesurage carrez au locataire ou à l’acquéreur. La surface loi Carrez fait partie des informations importantes qu’il faut indiquer dans le cadre d’une annonce.
Le mesurage de la loi Carrez est illimité dans le temps et ne doit donc pas être renouvelé sauf si des travaux intérieurs viennent modifier cette surface.
Bon à savoir !
Lors de la vente, si la surface réelle du logement est inférieure à 95% de la surface indiquée dans l’acte de vente, alors l’acquéreur peut demander la diminution du prix de vente au prorata des mètres carrés manquants.
Téléchargez le dossier presse du nouveau DPE.
L’amiante a pendant de nombreuses années été utilisé comme isolant, conduit ou couverture. Les poussières d’amiantes sont extrêmement dangereuses pour la santé et peuvent causer de graves maladies respiratoires.
La présence d’amiante dans un logement n’est pas dangereuse pour la santé de l’habitant. Le danger réside dans l’inhalation de poussières d’amiante qui apparaitront si vous décidez détruire tout ou partie des éléments contenants de l’amiante. Dans ce cas il est nécessaire de faire appel à une société spécialisée dans le désamiantage qui peut avoir un impact important sur le coût de vos travaux.
D’où l’importance de détecter la présence d’amiante et de déterminer le degré de détérioration pouvant entrainer un risque d’exposition à l’amiante.
Pour les diagnostics réalisés à compter du 1er avril 2013, la durée de validité de l’état d’amiante est illimitée.
Nous recommandons de faire réaliser un nouveau diagnostic à chaque vente ou si vous avez effectué des travaux de rénovation importants.
Bon à savoir !
Ci-dessous la liste des matériaux pouvant contenir de l’amiante :
| I | Amiante brut en vrac : Bourre, Flocages, Isolant, Protection thermique et acoustique |
| II | Amiante dans des poudres, des produits minéraux (sauf amiante-ciment) : Enduits, Enduits de façade, Enduits-plâtre de protection incendie, Mortiers colles, Mortiers de protection incendie, Mortiers réfractaires, Poudre à mouler |
| III | Amiante dans des liquides ou des pâtes : Colles, Enduits, Mastics, Mousses, Pâte à joint, Peintures |
| IV | Amiante en feuilles ou en plaques : Cartons, Cloisons, Coquilles, Faux-plafonds, Feuilles, Feutres, Filtres, Panneaux, Papier, Plaques |
| V | Amiante tissé ou tressé : Bandes, Bourrelets, Cordons, Couvertures, Matelas, Presse-étoupe, Rideaux, Rubans, Tissus, Tresses, Vêtements |
| VI | Amiante dans une résine ou une matière plastique : Embrayage, Freins, Isolateurs électriques, Joints, Matériaux composites, Matière plastique, Mousses, Nez de marches, Revêtements muraux, Revêtements de sols en dalles ou en rouleaux |
| VII | Amiante-ciment : Bacs, Bardage, Canalisations, Cloison, Eléments de toiture, Gaine, Plaque, Plaques de toiture, Tablettes, Tuyaux, Vêtures |
| VIII | Amiante dans des produits noirs : Bardeaux bitumeux, Bitumes, Colles bitumineuses, Enduit de protection anticorrosion (voitures, wagons), Enduit de protection d’étanchéité (écluses, bassins, canaux…), Etanchéité de toiture, Mastics, Revêtements routiers |
| IX | Amiante dans des matériels et équipements : Chaudières, Clapets coupe-feu, Etuves, Fours, Portes, Portes d’ascenseur, Radiateurs |
L’état relatif à la présence de termites donne des
informations sur la présence d’insectes xylophages (dont principalement les
termites) dans un appartement. Ces insectes attaquent le bois et ses dérivés
utilisés dans la construction. Des termites qui s’attaquent à la toiture
peuvent provoquer son effondrement.
Les logements concernés sont ceux situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou pouvant l’être à court terme.
Comme on peut le voir sur la carte Lyon, et plus largement le Rhône, fait partie des zones partiellement termités. Il est donc obligatoire d’effectuer le diagnostic termites. Il est obligatoire dans le cadre de la vente d’un logement. Il n’est pas obligatoire dans le cadre de la location d’un logement.
L’état relatif à la présence de termites a une durée de validité de 6 mois.
Bon à savoir !
Un logement contenant des termites peut être vendu. L’obligation porte sur le devoir d’information de l’acquéreur qui peut choisir d’acheter ou non le bien en l’état. Le défaut d’information si le propriétaire donne de fausses informations ou si les diagnostics ne sont pas transmis peut avoir de lourdes conséquences pour le vendeur qui risque 2 ans de prison et 300 000€ d’amende. Aussi l’acquéreur induit en erreur peut demander des dommages et intérêts voire l’annulation de la vente en saisissant le tribunal.
Si un logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, alors il doit disposer d’une installation d’assainissement non collectif comme un vide sanitaire. L’installation doit être contrôlée par la commune. Le contrôle donne lieu à un diagnostic. Lors d’une vente, le vendeur doit annexer le diagnostic dans le dossier de diagnostic technique.
Lorsque le réseau d’évacuation des eaux n’est pas raccordé au réseau des eaux usées de la ville. C’est la commune qui réalise ce diagnostic.
Le diagnostic du système d’assainissement à une durée de 3 ans.
Bon à savoir !
En région Lyonnaise, il est rare de devoir réaliser ce diagnostic. En effet le réseau public de collecte des eaux usées est très développé et on ne trouve que rarement des maisons avec vide sanitaire.
Pour louer un logement, le bailleur doit fournir à son locataire le dossier DDT qui comprend l’ensemble des diagnostics obligatoires détaillés dans la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 3-3 :
