Quels sont les points à vérifier lors de la visite d’un achat immobilier ?
Contrôle visuel à proximité de l’immeuble : Y-a-t-il des éléments susceptibles de perturber la tranquillité des locataires
Vérifier qu’il n’y a pas de squatteurs dans l’immeuble ou de SDF à proximité dans le quartier qui soient susceptibles de dégradations.
Contrôler la présence de bars et restaurants en pied d’immeuble ou à proximité qui pourraient engendrer des nuisances sonores ou olfactives.
De manière générale, prenez soin de visiter le quartier à des heures différentes afin de vous assurer de l’absence d’éléments préjudiciables pour vous ou vos locataires comme la présence d’un local de répétitions musicales, d’un bac de récupération de verre, etc.
Quel est l’état de la façade ? L’année de la dernière réfection est-elle connue ? Les travaux de ravalement de façade ont-ils été votés ?
Un contrôle visuel vous permettra d’identifier rapidement si des morceaux de façade sont tombés ou si des fissures significatives sont apparentes. Le montant d’une réfection de façade est souvent exorbitant et si elle est dans un état de délabrement avancé, vous pourrez utiliser cet argument pour la négociation.
Quel est l’état de la montée d’escalier ?
À la montée, vous prendrez généralement l’ascenseur, pensez à descendre par la cage d’escalier. Cela vous permettra d’évaluer son état et sa propreté.
Combien y-a-t-il de copropriétaires ? Occupants ou bailleurs ?
Pensez à prendre en photo les boîtes aux lettres pour voir les noms des locataires et vérifier le standing de l’immeuble. Les grosses copropriétés sont souvent plus dépensières que les petites copropriétés et les décisions ne sont parfois pas les plus simples à prendre car il est difficile d’obtenir l’accord d’un grand nombre de personnes. Privilégiez si possible les petites copropriétés.
Sachez qu’il n’est pas obligatoire ‘avoir un syndic de copropriété pour les copropriétés de moins de cinq lots ou d’un budget de moins de 15 000€ pour les trois années à venir.
Quel est le montant des charges de copropriété ? Qui est le syndic de copropriété ?
Il est important de bien comprendre à quoi correspondent les charges intégrées dans les charges de copropriété.
Les charges de copropriété peuvent comprendre le chauffage si vous êtes en chaufferie collective, l’eau, le salaire du gardien, divers contrats avec l’ascensoriste, la société de nettoyage, la société d’entretien des extincteurs, la société de nettoyage des graffitis, etc.
Toutes ces entreprises peuvent faire monter la note de manière non négligeable.
C’est le syndic de copropriété qui est chargé de refacturer les différentes charges de l’immeuble. Si certains syndics sont très compétents, d’autres le sont beaucoup moins… Nous n’allons pas établir un classement des pires syndics de Lyon toutefois nous avisons nos clients dans le cadre d’un mandat de recherche d’appartement afin d’éviter les mauvaises surprises de certaines anciennes copropriétés.
Quel est le montant de la taxe foncière ?
La taxe foncière fait partie des impôts locaux à payer tous les ans par le propriétaire du logement. Elle comprend la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et est due que le logement soit occupé ou non sauf cas spécifique.
Contrôle visuel : fermeture des fenêtres et occultation. Vitrage simple ou double ? Quel système d’occultation ? Où donnent les fenêtres ?
La pose de fenêtres coûte cher, aussi il est important de vérifier leur qualité pour différentes raisons :
Les fenêtres sont le premier point d’entrée du froid, aussi, celles qui laissent passer de l’air peuvent requalifier votre logement en passoire thermique et mener à une interdiction de louer le logement pour une catégorie G. En hiver, passer la main sur le pourtour des fenêtres permet de vérifier la présence d’un courant d’air froid.
Les baies font également office de barrière contre les bruits extérieurs. Le confort sonore de l’appartement est également un facteur de décision car nous cherchons tous un endroit calme et isolé du bruit pour vivre.
L’exposition est un critère important, on préfère souvent un salon exposé au sud plutôt qu’au nord. Tout comme il sera plus agréable qu’un immeuble donne sur cour plutôt que sur une rue avec un fort trafic routier.
Contrôle visuel : chauffage, production eau chaude sanitaire et éventuels compteurs. Quel système de chauffage ? Quel système de production d’eau chaude ? L’eau froide est comprise dans les charges de copropriété ?
Le système de chauffage est essentiel à tout type de logement soumis à des hivers froids. Il existe plusieurs systèmes de chauffages possibles, pour tout savoir lisez Le système de chauffage et production d’eau chaude sanitaire.
Contrôle visuel : tableau électrique. Année de réalisation ? L’appartement est-il fibré ? Les prises ont-elles la terre ?
Tous ces contrôles visuels vous permettront de définir s’il vous sera nécessaire de réaliser des travaux et leur montant potentiel.
Voici quelques exemples ce qui est conforme ou non conforme.
Contrôle des arrivées d’air, des extractions et des ventilations mécaniques contrôlées : le logement est-il bien ventilé ?
Une mauvaise circulation de l’air et vous sentirez l’humidité dans la salle d’eau, les peintures de plafond se décolleront et des moisissures apparaitront sur les faïences et joints de douches. Vérifiez le bon fonctionnement en passant votre main devant les extractions, si elles fonctionnent, vous devriez sentir un écoulement de l’air. Il est important qu’elles soient nettoyées régulièrement.
Pourquoi vendez-vous ce logement ?
Cette question ouverte vous permettra de comprendre la situation du vendeur et ses motivations. Certains vendeurs ne vous répondront pas forcément ou de manière évasive. Discuter et échanger sincèrement avec votre vendeur, c’est aussi améliorer la confiance et créer du lien humain qui favorisera le processus d’achat. Intéressez-vous aux vendeurs !
Formuler votre proposition d’achat
C’est le moment clé de la visite, si vous avez préalablement bien étudié la situation du logement et que vous disposez de tous les éléments pour calculer le juste prix, alors allez-y.
Faites une synthèse de la visite en soulignant les points d’alertes qui vous posent un problème. Puis, c’est ici que vous devrez faire preuve de persuasion en donnant oralement votre offre de prix :
“Compte tenu de ces éléments, je vous en propose 165 000 €. Qu’en dites-vous ?”
Conservez le silence avec un certain détachement et fixez votre interlocuteur dans les yeux pour déceler sa satisfaction, sa déception ou son énervement.
Laissez répondre votre interlocuteur et ne répondez rien de plus que “J’en prends bonne note” ou “C’est entendu”. Le silence provoque un vide que votre interlocuteur s’empressera de combler, vous apportant ainsi des compléments d’informations (ex : j’ai déjà une autre offre à 175 000€ ; je dois en parler à ma femme, etc.). Ceci vous permettra d’analyser les réactions non verbales du vendeur (ex : sourcils froncés ; sourire et déplacement des yeux).
“Le silence est un ami qui ne trahit jamais.”
Confucius
Conclure la vente : engagez-vous
Une fois que vous disposez de tous les paramètres, il faut s’engager de manière ferme et définitive. J’ai testé différentes techniques pour clore une négociation et celles qui engagent financièrement sont de loin les plus efficaces.
Formuler une proposition écrite dans l’instant permet de montrer votre intérêt. Vous pouvez directement rédiger une offre d’achat sur une feuille simple ou la préparer avant de vous rendre à votre rendez-vous.
Si vous avez besoin d’un temps de réflexion, il peut être intéressant de donner une action à réaliser au vendeur : “Voici mon mail : jean.achette@gmail.com pourriez-vous m’envoyer les appels de fonds du syndic sur l’année dernière et l’année en cours, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, votre dernier avis d’imposition à la taxe foncière et le règlement de copropriété s’il vous plait ?”. Vous pourrez si nécessaire effectuer une contre-visite ultérieurement, si l’appartement n’est pas vendu.
Que faire après avoir visité un logement à vendre ?
Si vous avez bien suivi les points à vérifier lors de la visite, alors vous avez dû revoir un mail avec un complément d’information pour le bien que vous convoitez.
Vous disposez de toutes les informations qui définissent le bien. Si le logement correspond toujours à vos attentes : vous pouvez passer à l’offre d’achat immobilier écrite.
Télécharger notre un modèle type d’offre d’achat de bien immobilieren cliquant ici.
Une fois complété, il convient de l’envoyer par mail avec accusé de réception, par LRAR ou remise en main propre. Le mail est la solution la plus adaptée à notre époque, répondez simplement au mail que vous aura envoyé le vendeur.
Le vendeur est libre d’accepter, de refuser ou de vous envoyer une contre-proposition.
Acceptation de l’offre d’achat d’appartement
Vous y êtes presque, une fois que vous vous êtes mis d’accord sur le prix et sur la chose et que l’offre est acceptée par écrit par le vendeur, vous devez prendre rendez-vous au plus vite chez le notaire pour la signature du compromis de vente.
Donnez les coordonnées de votre notaire au vendeur et demandez les coordonnées du sien.
Refus de l’offre d’achat
Les raisons du refus d’une offre d’achat immobilier peuvent être multiples :
- Offre jugée trop basse
- Changement d’avis du vendeur
- Problème juridique (indivision, non renouvellement d’un bail HCL, etc.)
Bien souvent, si vous avez remis une offre d’achat et que vous n’avez pas reçu de nouvelles dans le temps prévu dans l’offre, alors il est probable que votre offre ait été refusée par le propriétaire.
Sauf, s’il ne l’a pas lu … Et c’est plus fréquent qu’on ne le croit ! Ainsi veillez à bien mettre en place un accusé de réception et un accusé de lecture.
Un jour avant l’arrivée à échéance de votre offre, vous devez rappeler le vendeur afin de savoir si il a bien reçu votre offre, si il a pu en prendre connaissance et il en découlera naturellement les raisons pour lesquelles il ne vous a pas répondu.
À ce moment-là vous disposerez de toutes les informations nécessaires pour, si vous le souhaitez, faire une contreproposition.
Contreproposition
La contreproposition doit intervenir si vous jugez qu’il vous est possible de proposer un prix supérieur à celui proposé dans l’offre d’achat. Il doit correspondre au prix du marché qui évolue au fil du temps et être en adéquation avec le budget que vous avez pu définir en amont de votre recherche. Il n’y a pas de règle générale pour les contrepropositions, il faut savoir faire preuve de bon sens. La contreproposition peut intervenir avec un certain délai, l’objectif principal reste d’acquérir votre futur bien au juste prix et que la transaction apporte satisfaction à l’ensemble des parties.
