Comment gérer la location d’un appartement ?

La gestion locative est un ensemble de tâches et services qui demande des compétences juridiques, administrative et comptable. Voici ses principales missions :

Définition des caractéristiques du bien

Ici l’objectif est de répertorier toutes les informations importantes qui permettront aux futurs locataires de connaitre l’essentiel sur votre appartement.

Reportage photo

40% des personnes en recherche ne lisent pas le descriptif des annonces.

Réaliser de belles photos vous permettra d’obtenir plus de visites sur votre annonce et donc plus de candidats pour la location de votre appartement.

Réalisation des diagnostics obligatoires

Rédaction et diffusion d’annonces

Rédiger une annonce concise et efficace qui reprend les caractéristiques du bien et toutes les informations connexes comme les montants des charges, taxe foncière, commerces de proximité, transports en commun les plus proches, etc.

Vous pouvez déposer vos annonces en format papier dans les commerces et lieux de proximité (boulangerie, lycée ou fac s’il s’agit d’un logement étudiant …).

À l’heure du tout connecté, les sites d’annonces en ligne comme Le Bon Coin sont toutefois beaucoup plus efficaces et assurent une visibilité de votre bien dans le monde entier.

Organisation des visites et réception des dossiers

Une fois l’annonce en ligne, si votre annonce est bien rédigée, vos photos sont attractives et le montant du loyer est cohérent avec le prix du marché : vous allez recevoir des appels. Parfois même beaucoup d’appels.

Il convient de répondre aux demandes complémentaires, de fixer des rendez-vous pour les visites, de définir les documents que vous souhaitez pour monter un dossier.

Télécharger le modèle de documents à fournir pour monter un dossier

Sélection du locataire

Après avoir effectué quelques visites, vous devriez recevoir des dossiers de candidature que vous devrez analyser en fonction de vos critères.

Nous rappelons ici que vos critères doivent être parfaitement objectifs. Vous pouvez par exemple vous baser sur la solvabilité, la présence ou non d’un garant ou bien encore la situation professionnelle (intérim, CDD, CDI).

Attention à ne pas réclamer des documents d’ordre privés comme des relevés de compte. En d’autres termes, l’origine nationale ou ethnique, l’apparence physique, le sexe, l’âge, le handicap, la langue parlée ou encore l’orientation sexuelle, du ou des candidats ne doit donc en aucun cas entrés en ligne de compte. Il s’agit ici d’un principe codifié par l’article 225-1 du Code pénal.

Consignation du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, est le montantremis par le locataire au plus tard à la signature du contrat de location. Il permet au propriétaire de se prémunir contre les dégradations manifestes ou les éventuels impayés du locataire constatés à la fin du bail. Il est restitué à la fin du contrat de location au locataire, après déduction des éventuelles dettes locatives.

Le montant du dépôt garantie ne peut excéder :

• Pour les locations vides : un mois de loyerhors charges.
• Pour les meublés : 2 mois de loyer hors charges.

Le propriétaire conserve le dépôt pendant toute la durée de la location. Le dépôt de garantie peut être encaissé par le propriétaire. Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas une obligation légale : pour qu’il soit mis en place, son versement doit être explicité dans le bail.

Télécharger le modèle d’attestation de dépôt de garantie

Rédaction du bail et de l’acte de caution solidaire

Les baux d’habitation à usage de résidence principale doivent être conformes aux modèles types de contrat tels que prévus par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Avant de signer un bail avec votre locataire, assurez-vous d’utiliser un modèle conforme contenant toutes les mentions prévues par le décret.

Tout bail doit contenir :

• L’identité des signataires que l’on retrouve sur tout document d’identité officiel ;
• La date de commencement du bail et sa durée ;
• La consistance et la destination du bien ;
• La description du logement ;
• Le montant du loyer, des charges et les modalités de révision ;
• Le montant du dépôt de garantie.
• La surface habitable ;
• La nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier contrat de location ;
• Le descriptif de l’installation d’accès aux technologies de l’information et de la communication (réception de la télévision dans le bâtiment, le raccordement à la fibre, internet, etc.) ;
• Les informations relatives aux diagnostics immobiliers ;
• Dans le cadre d’un logement meublé, la liste et l’état du mobilier fournis. On peut préciser qu’un inventaire viendra compléter cette liste non exhaustive.

L’acte de caution solidaire est un document qui engage une tierce personne à régler le loyer à la place du locataire, en cas de défaut de paiement de ce dernier. C’est un engagement important généralement assuré par la famille proche du locataire (parents, frères ou sœurs …). Il est nécessaire de signer l’acte de caution solidaire qui est un document distinct du bail.

La bonne rédaction du bail et de l’acte de caution solidaire est cruciale pour le bon déroulement de la location. En cas de litige, ces documents sont les éléments de référence. L’oubli de certaines mentions peut entrainer la nullité du contrat.

Télécharger le modèle de bail

Télécharger le modèle d’acte de caution solidaire

Signature du bail et de l’acte de caution solidaire

La signature de ces documents peut être effectuée en format papier ou par signature électronique par l’ensemble des parties. La signature du bail se fait en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires. En fonction des cas particuliers, il est nécessaire de s’assurer du pouvoir de chacun des signataires.

Etat des lieux d’entrée

L’état des lieux comporte notamment plusieurs mentions obligatoires :

• Son type :  s’agit-il d’un état des lieux d’entrée ou de sortie ;
• La date à laquelle il est effectué ;
• La localisation du logement ;
• Le nom du bailleur ainsi que son adresse postale (ou de son siège social s’il s’agit d’une entreprise) ;
• Les informations concernant le mandataire s’il y a lieu ;
• La description de l’état des plafonds, des murs, des sols, des meubles et des installations électriques pièce par pièce ;
• Les clés leurs fonctions et leur quantité ;
• Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
• La signature des deux parties (ou de leurs mandataires).

L’état des lieux est effectué avant la remise des clefs et il est important de prendre le temps de noter les éléments notoires.

Un état des lieux peut être étayé par des photos. Dans ce cas, l’ensemble des parties peut prendre des photos, les partager entre elles et les conserver. Ces éléments pourront être utilisés lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Voici un petit mémo des éléments qu’il convient de vérifier afin d’éviter toute surprise postérieure à l’état des lieux :

• Vérifier le bon fonctionnement des équipements électriques : radiateurs, micro-ondes, plaques de cuisson, réfrigérateur, prises électriques, lave-linge, lave-vaisselle.
• Vérifier les luminaires : notamment pour s’assurer du bon fonctionnement des ampoules.
• Vérifier l’écoulement de l’eau : tester les dispositifs d’évacuation des eaux, les robinets, la chasse d’eau et la bonde de douche ;
• Vérifier l’humidité dans la salle de bain : vérifier le système d’aération, le fonctionnement de la VMC, l’état des joints de douche et leur bonne étanchéité.
• Vérifier les menuiseries extérieures : les éventuelles dégradations, la facilité d’ouverture et de fermeture ;
• Vérifier le fonctionnement de la serrure : la facilité d’ouverture et de fermeture depuis l’intérieur et l’extérieur du logement. Procéder de même pour la boite aux lettres.
• Relever les compteurs de gaz, d’électricité et d’eau. Demander comment souscrire auprès des différents prestataires.
• Demander comment souscrire à internet et accéder au local fibre pour l’intervention du technicien.

Télécharger le modèle d’état des lieux

Rédaction des quittances de loyer

Une quittance de loyer est un document qui atteste que le locataire a payé intégralement le loyer et les charges.

Le propriétaire (ou l’agence immobilière qui le représente) est obligé de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire, si celui-ci lui en fait la demande.

Télécharger le modèle de quittance de loyer

Vérification du versement du loyer

Une fois en place, chaque mois le locataire devra verser son loyer.

Il arrive que le locataire soit en retard dans le versement du loyer ou qu’il n’ait délibérément pas effectué le virement.

Il convient de suivre les comptes du bien loué et le cas échéant de relancer le locataire en suivant une procédure.

Réponse aux questions des locataires

Pendant la durée de la location, votre locataire peut vous solliciter régulièrement pour vous signaler un désagrément (tapage nocturne, déchets dans les parties communes, etc.) ou pour différentes démarches administratives (aides de la CAF, subventions, etc.).

La liste des sollicitations peut être aussi diverse que variée et il convient de se rendre disponible et à l’écoute afin de trouver des solutions qui garantissent une bonne relation entre locataire et propriétaire.

Dépannage et travaux divers

Au cours d’une location, il est courant que différents aléas surviennent :

• Une fuite d’eau de l’appartement ou du logement situé à l’étage supérieur
• Une panne du ballon d’eau chaude
• Une panne du chauffage ou du radiateur
• Un volet roulant bloqué
• Un locataire qui claque sa porte ou qui a perdu ses clefs
• Un sanitaire ou une colonne d’évacuation bouché
• La présence de rongeurs dans l’appartement
• Etc.

Cette liste est non exhaustive résume bien le quotidien d’un agent immobilier qui, pour être efficace, se doit d’être réactif et de disposer d’un solide réseau d’artisans capables d’intervenir rapidement pour débloquer ces situations.

Etat des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est réalisé avant le départ du locataire et la remise des clés.

Il doit être réalisé à la fin du bail ou très peu de temps après.

L’état des lieux de sortie est réalisé de façon contradictoire et amiable par le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire.

En plus de la liste des informations obligatoires décrites dans Etat des lieux d’entrée, ce document doit comprendre l’adresse du nouveau domicile du locataire, la date de l’état des lieux d’entrée et l’évolution de l’état de chaque pièce du logement par rapport à l’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux de sortie peut être un moment délicat de la gestion locative. Si la majorité des locataires rendent leur logement en bon état, force est de constater qu’il est fréquent de devoir régulièrement retenir une partie du dépôt de garantie pour des prestations de nettoyage complémentaire, réfection des joints de douche, remplacement d’ampoule rendue défectueuse, etc.

En cas de contestation de l’état des lieux, il sera nécessaire de faire appel à un huissier pour établir un état des lieux. Les frais de l’huissier sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. En cas de litige, il est préférable d’entamer une procédure de conciliation. Les démarches judiciaires sont longues, couteuses et incertaines.

“Un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès”

Décompte de fin de location

Une fois l’état des lieux de sortie effectué, on peut procéder à la restitution du dépôt de garantie.

Il est restitué à la fin du contrat de location au locataire, après déduction des éventuelles dettes locatives.

Par dettes locatives, on entend par exemple :

• Les remises en état à la suite de dégradations qui ne s’apparentent pas à de l’usure naturelle ;
• Le remplacement de meubles cassés ou manifestement abimés par rapport à leur état initial ;
• La part du loyer restée impayée.

Le décompte de fin de location doit être en corrélation avec l’état des lieux de sortie.

Il acte le solde de tous compte du locataire.

Le décompte de fin de location du locataire peut présenter un solde débiteur. Dans ce cas le locataire doit effectuer un versement complémentaire au profit du bailleur permettant de couvrir les préjudices.

À la demande du locataire, le bailleur doit fournir les factures qui attestent de la remise en état de l’appartement.

Télécharger le modèle de décompte de fin de location

Comment mettre mon logement en gestion locative ?

• Définition des caractéristiques du bien
• Reportage photo
• Rédaction et diffusion d’annonces
• Organisation des visites et réception des dossiers
• Sélection du locataire
• Consignation du dépôt de garantie
• Rédaction du bail et de l’acte de caution solidaire
• Signature du bail et de l’acte de caution solidaire
• Etat des lieux d’entrée
• Rédaction des quittances de loyer
• Vérification du versement du loyer
• Réponse aux questions des locataires
• Dépannage et travaux divers
• Etat des lieux de sortie
• Décompte de fin de location

Toutes ces taches prennent du temps. Pour être efficace, être à proximité est un atout indispensable.

BIZO IMMO vous propose de gérer tout ou partie de ces missions et de vous faire gagner du temps et de l’argent.

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