Comment préparer la vente de mon logement ?
Rendez-vous de découverte pour vendre son logement
La première rencontre avec votre agent immobilier ou agent commercial vous permettra de faire connaissance avec votre interlocuteur. Il réalisera un état des lieux de votre bien et dressera la carte d’identité du logement (mise en évidence des points forts et points faibles du bien, évaluation de la fourchette de prix vente du bien, etc.).
Lors de cette rencontre, il est important que vous définissiez vos attentes en tant que vendeur, ainsi que le cadre général de votre projet.
Collecter les informations importantes pour vendre son logement
Vous devez idéalement disposer de toutes les clés du logement et des annexes, des derniers procès-verbaux d’assemblée générale, du dernier avis d’imposition à la taxe foncière et des appels de fonds du syndic de copropriété sur l’année dernière et l’année en cours.
Rendez-vous de mise au point
Le professionnel vous présentera le prix de vente estimé et les raisons qui justifient ce montant. Vous pourrez prendre connaissance du mandat de vente et des services d’accompagnement sur mesure proposés par l’expert en immobilier. Ce rendez-vous sera le bon moment pour échanger autour de ces sujets et conditions afin de convenir d’un mandat qui réponde parfaitement à vos attentes.
Signature d’un mandat de vente
C’est un contrat signé entre un propriétaire et un agent immobilier qui permet au professionnel d’effectuer toutes les démarches au nom du mandant.
Si le bien est détenu en indivision, il est préférable que l’ensemble des propriétaires signent le mandat. Sous le régime de la communauté, la signature d’un seul des époux sera nécessaire.
Le mandat de vente vous permet d’optimiser la vente de votre logement à l’aide des services d’un négociateur immobilier. Il va utiliser ses compétences, sa connaissance du marché immobilier local et son savoir-faire pour valoriser votre bien auprès d’acquéreurs potentiels et mettre toutes les chances de votre côté pour trouver le futur propriétaire de votre logement dans les meilleurs délais.
Mettre en valeur son logement pour mieux le vendre
En procédant à du nettoyage, du rangement, l’enlèvement de mobiliers, voir la réalisation de travaux ; vous serez assuré de tirer le meilleur de votre logement.
Les visiteurs de votre logement sont sensibles à l’aspect général de la maison ou de l’appartement ainsi qu’à sa présentation et sa décoration. Pour aller plus loin dans la mise en valeur de votre bien, il est possible d’effectuer du home staging pour rendre votre logement plus désirable et assurer sa valorisation immobilière.
Il est peu probable que les potentiels acquéreurs aient les mêmes goûts décoratifs que vous. Ainsi il est souvent préférable d’opter pour une décoration sobre et neutre. On peut également laisser l’appartement nu, libre de tout mobilier, ce qui permet de bien visualiser les espaces.
Réaliser des photos pour vendre son logement
4 Français sur 10 ne lisent pas le descriptif des annonces.
Force est de constater que de belles photos vous permettront de capter plus d’audience sur votre annonce et de décupler vos potentiels acheteurs qui construiront leurs avis en moins de 3 secondes.
Réaliser un shooting photo de votre bien par un photographe professionnel afin de prendre votre logement sous son meilleur angle est un bon investissement. C’est pourquoi cette prestation est comprise dans la signature d’un mandat de vente exclusif chez BIZO IMMO.
Il est également possible de réaliser une visite sous forme de vidéo du logement. Ce format plus dynamique permettra de bien informer les potentiels acquéreurs.
Réaliser les diagnostics obligatoires pour vendre son logement
Réalisation des diagnostics obligatoires pour la vente par un professionnel.
Publier des annonces pour vendre son logement
L’expert immobilier rédige l’annonce en détaillant les spécificités de votre bien. Puis il publie et fait la promotion de votre logement sur de multiples plateformes spécialisées.
Organiser les visites pour vendre son logement
Il faut ensuite planifier et organiser des visites. Le négociateur immobilier reçoit les potentiels acquéreurs, dans votre logement.
Nous recommandons au propriétaire de ne pas être présent lors des visites afin que l’expert conserve son rôle de médiateur, entre vous et les acheteurs, qui sera crucial lors des négociations. Cela fluidifie aussi la visite et permet aux intéressés de se projeter plus facilement dans votre bien, mettant ainsi toutes les chances de votre côté pour vendre votre appartement ou votre maison.
Réception des offres d’achat
À ce stade, vous recevez les offres des personnes qui ont un intérêt pour votre logement. Dans les métropoles et les zones tendues, si votre bien est au juste prix il peut partir au prix convenu et sans négociation.
Toutefois, il est fréquent que les acquéreurs jugent que votre bien est “trop cher” et tenteront de négocier le prix à la baisse. Les marges de négociations sont variables et le seuil d’acceptabilité de l’offre dépend de l’urgence de la vente. Sur le marché Lyonnais, nous constatons une négociation moyenne de 10% pouvant aller jusqu’à 50%.
Sur la négociation, il n’y a pas de vérité générale car chaque vente est unique.
Il est important de rester rationnel et de tenir compte du prix du bien plutôt que du rabais obtenu. Un bon indicateur est le prix au mètre carré du logement qu’il faut toutefois savoir interpréter, d’où l’importance d’avoir une grande connaissance du marché immobilier local notamment à l’aide des critères qui définissent le prix du bien.
Votre bien sera scruté sur les plateformes d’annonces immobilière. Si vous avez jugé que votre logement valait Versailles lors du rendez-vous de mise au point et défini un prix supérieur à celui qui vous était conseillé ; il est probable que votre logement suive une courbe de prix dégressive au fil des mois ce qui encouragera les acquéreurs potentiels à négocier davantage.
Pour un prix de vente conseillé à 240 000 € pour un appartement, voici les courbes qui simulent la vente pour un vendeur qui surestime la valeur de son bien et la courbe d’un vendeur qui fait confiance à son agent.
Le vendeur qui surestime son bien prend plus de temps pour vendre son logement et il est susceptible d’accepter des offres plus basses à cause d’un épuisement sur la durée. Les potentiels acquéreurs qui ont suivi les descentes de prix feront de fait des offres très basses.
Le vendeur qui fait confiance à son agent vend son bien rapidement et avec un rabais très faible. Il a donc un coût d’opportunité optimum pour la vente de son bien.
Pour cette phase, l’expert en immobilier doit analyser les offres, négocier avec le potentiel acheteur et le vendeur, et vous faire des comptes rendus réguliers.
Validation de l’offre d’achat
Il vous faut ensuite valider l’offre au prix ou discuter autour des meilleures offres.
“Un tiens vaut mieux que deux tu l’auras”
Gilles Corrozet
Garder cet adage en tête et acceptez l’offre au juste prix.
À ce stade, l’offre doit être formulée de manière à détailler toutes les clauses particulières (conditions de financement, de substitution, etc.) et éventuels éléments de négociation (conserver le compte travaux, règlement des charges et de la taxe foncière).
Signature du compromis de vente
L’agent détermine une date de signature qui correspond aux disponibilités de l’acheteur, du vendeur et de leurs notaires.
Une fois la date établie, l’ensemble des parties se retrouvent chez un des deux notaires (communément chez le notaire du vendeur) pour la signature du compromis de vente afin de sceller l’accord sur « le prix et la chose ».
Il est généralement nécessaire d’effectuer un dépôt de garantie de 10% de la somme total pour la signature de l’acte.
Rechercher un nouveau logement
Nous accompagnons les vendeurs dans le choix et l’achat de leur nouveau logement en fonction des critères définis ensemble. Si nécessaire, nous pouvons trouver un logement d’hébergement provisoire en location afin de prendre le temps nécessaire à l’aboutissement de ce projet.
Résiliation des contrats
Avant la signature de l’acte authentique, l’expert immobilier résilie vos contrats internet, gaz, eau, assurance, etc.
Signature de l’acte authentique de vente
Avant de signer l’acte authentique de vente, il est nécessaire d’effectuer une nouvelle visite du logement. Idéalement le même jour que la date de signature. De la même manière que pour la signature du compromis de vente, l’agent planifiera une date de signature en fonction des disponibilités de l’ensemble des parties.
L’accompagnement pour la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire et transfert des clés sont les étapes finales de la vente d’un logement.
